Het is de nachtmerrie van elke verhuurder: een huurder die de maandelijkse huur niet betaalt. Experts hebben in dat geval één advies: speel heel kort op de bal. Een huurder heeft in principe twee hoofdverplichtingen. Hij moet de huur stipt betalen en uw pand onderhouden als een goede huisvader. Huurachterstal is gemakkelijk vast te stellen. Maar niet even vlot te verhelpen.
Dat de huurder de huur of de maandelijkse lasten niet betaalt, geeft de verhuurder alvast niet het recht om de huurder zelf uit de woning te zetten of om het contract stop te zetten. U zult daarvoor een procedure moeten volgen die zeer strikt omkaderd is.
Stappenplan
In elk geval is het raadzaam meteen actie te ondernemen zodra u merkt dat de huur niet betaald wordt, om de huurachterstand niet te hoog te laten oplopen.
- Bel de huurder bij een eerste wanbetaling op om te horen of er iets aan de hand is en te vragen wanneer de huur er komt. Zorg ervoor dat er van elk mondeling contact een schriftelijk bewijs is. Stuur bijvoorbeeld na elk telefoontje een mail naar de huurder met een bevestiging van de gemaakte afspraken.
- Levert het telefoontje niets op, stuur dan een aangetekende brief met de vraag om de achterstallige bedragen te betalen. Stel daarin een duidelijke deadline, dan kan de huurder niet het excuus inroepen dat hij daarvan niets wist.
- Reageert hij daar niet op, dan kunt u in een nieuwe aangetekende brief een afbetalingsplan voorstellen, met opnieuw duidelijke deadlines. Zelfs als verhuurders op voorhand weten dat een afbetalingsplan geen zin heeft, hebben ze er belang bij om die voor te leggen aan de huurder. Een vrederechter zal in de meeste gevallen niet meteen geneigd zijn om het huurcontract te ontbinden. Hij zal vaak eerst een afbetalingsplan opleggen. Als een verhuurder dan al kan aantonen dat de huurder dat eerder heeft geweigerd of dat zo’n afbetalingsplan al eens is mislukt, kan de vrederechter sneller geneigd zijn het huurcontract te ontbinden.’ Die tussenstap kan in een later stadium dus tijd uitsparen.
- Vooraleer naar de vrederechter te trekken, kunt u proberen een minnelijke oplossing te zoeken. Als verhuurder kunt u het huurcontract niet eenzijdig verbreken, maar in onderling overleg kan dat wel.
- Vanaf de tweede maand achterstallige huur krijgen verhuurders het advies om naar de vrederechter te stappen. Daar zijn twee opties:
- De eerste is een ‘oproeping tot verzoening’. De vrederechter treedt dan op als bemiddelaar en zal op het einde van de zitting geen vonnis uitspreken. ‘Voor een geschil over achterstallige huur raden we die piste af. Aangezien de huurder en de verhuurder meestal zelf al geprobeerd hebben om tot een oplossing te komen, kan daarmee veel tijd verloren gaan. Want zonder akkoord moet je een nieuwe procedure bij de vrederechter opstarten’, meent Katelijne D’Hauwers van de Verenigde Eigenaars.
- De tweede piste is het ‘verzoekschrift ten gronde’, zodat de vrederechter na de zitting een vonnis uitspreekt. ‘Let erop dat het verzoekschrift alle eisen bevat. Alles wat niet expliciet in het verzoekschrift wordt gevraagd, zal de vrederechter niet toekennen. Zelfs als die eisen heel vanzelfsprekend zijn. Zo bevat het verzoekschrift het best eisen zoals de betaling van de achterstallige huur, de ontbinding van het huurcontract en de vrijmaking van de huurwaarborg in het voordeel van de verhuurder, zodat de waarborg bij het ontbinden van het contract kan worden gebruikt om de achterstallige huur aan te zuiveren.
- Beveelt de rechter de huurder om de woning te verlaten, maar weigert de huurder te vertrekken, dan moet u een gerechtsdeurwaarder inschakelen.
Stevig dossier
Zodra ze voor de vrederechter staan, beschikken verhuurders het best over een stevig dossier. Met een overzicht van alle communicatie, met schriftelijke bewijzen van opeenvolgende excuses en gebroken beloften of met mislukte afbetalingsplannen.
‘Over de terugbetaling van de achterstallige huur maken verhuurders zich het best niet al te veel illusies: je kan een kei het vel niet afstropen. Vaak zal de verhuurder tevreden moeten zijn met de huurwaarborg en de ontbinding van het contract’, zegt D’Hauwers.
Als de vrederechter het huurcontract ontbindt en de verhuurder verplicht de huurwoning te verlaten, dan nog blijven verhuurders het best bij de pinken. ‘Meestal krijgen huurders van de vrederechter een maand de tijd om de huurwoning te verlaten. Maar die termijn begint pas te lopen als de verhuurder het vonnis heeft laten betekenen door een gerechtsdeurwaarder. Nog te vaak vergeten verhuurders dat, waardoor ze soms na een maand vaststellen dat de huurder nog niet is vertrokken en nog een maand langer in de woning kan blijven wonen.’
5 stappen om achterstallige huur te innen
- Stuur na elk mondeling gesprek een mail naar de huurder, met de bevestiging van de gemaakte afspraken.
- Vermeld bij elke communicatie een deadline, zodat duidelijk is wanneer verdere stappen worden ondernomen.
- Probeer eerst een minnelijke schikking of een afbetalingsplan overeen te komen vooraleer naar de vrederechter te stappen.
- Neem in het verzoekschrift bij de vrederechter alle belangrijke eisen op, hoe vanzelfsprekend die ook lijken.
- ❗️Laat het vonnis van de vrederechter meteen betekenen door een gerechtsdeurwaarder. Vergeet dit zeker niet!
En stel dat mijn huurder niet vertrekt na het vonnis?
Alle info en te nemen stappen kun je terugvinden in dit blogartikel.
