Het verhuren van een woning aan een particulier kan ingewikkelder worden wanneer de huurder overweegt een deel van het gehuurde pand onder te verhuren aan zijn vennootschap. Deze situatie brengt diverse fiscale aandachtspunten met zich mee, zowel voor de huurder als de verhuurder.
Toelating voor onderverhuren
Wanneer u overweegt uw woning te verhuren aan een particulier die op zijn beurt een deel wil onderverhuren aan zijn vennootschap, moet u als eigenaar toestemming verlenen.
Redenen achter het verzoek
De huurder wil mogelijk een deel van zijn huur recupereren door onderverhuur aan zijn vennootschap. In dit geval moet hij de ontvangen huur aangeven als divers inkomen, waarop 30% belasting wordt toegepast na aftrek van werkelijke kosten, inclusief de aan u betaalde huur.
Fiscale gevolgen voor de verhuurder
In principe blijft de verhuurder belast op het verhoogde kadastraal inkomen (ki) en niet op de daadwerkelijk ontvangen huurgelden. De huurder handelt als particulier, maar de verhuurder moet ervoor zorgen dat de huur volledig van de particuliere huurder wordt ontvangen en niet deels van diens vennootschap-onderhuurder.
Fiscus en beroepsmatig gebruik
De fiscus probeert soms het beroepsmatig gebruik door de onderhuurder aan te grijpen om de verhuurder zwaarder te belasten, maar rechtspraak heeft dit soms teruggedraaid. Bepaalde rechters stellen dat het beroepsmatig gebruik wordt beslist door de vennootschap, niet de huurder zelf.
Bescherming via schadebeding
Een schadebeding in de huurovereenkomst kan de verhuurder beschermen tegen mogelijke fiscale meerkosten als gevolg van onderverhuring. Het is essentieel duidelijk te maken dat het om een schadevergoeding gaat en niet om een verhoging van de huur, om dubbele belasting te voorkomen.
Alternatief: Opsplitsen van de huurprijs
Om fiscale onduidelijkheden te vermijden, kan de huurprijs in het contract worden opgesplitst in een deel voor privégebruik en een deel voor zakelijk gebruik. Geregistreerde overeenkomsten worden door de fiscus erkend. Het is ook mogelijk twee afzonderlijke huurovereenkomsten op te stellen voor het privé- en professioneel gebruikte deel.
Mogelijke hogere belasting bij opsplitsen
Bij het opsplitsen van de huurprijs kan de verhuurder deels belast worden op werkelijke huurinkomsten. Dit kan echter gecompenseerd worden door een hogere huurprijs te vragen voor het zakelijk gebruikte deel, wat tot een vergelijkbaar rendement leidt.
Samenvatting
Als u uw woning verhuurt aan een particulier die vervolgens een deel daarvan onderverhuurt aan zijn vennootschap, zou dit in principe geen negatieve fiscale gevolgen voor u als eigenaar moeten hebben. Niettemin kan de fiscus hier soms anders over denken. Het is daarom verstandig om uzelf contractueel te beschermen tegen mogelijk hogere belastingen of te overwegen de huurprijs op te splitsen in aparte bedragen voor elk afzonderlijk gedeelte.
