Wat moet u weten bij de aankoop van uw eerste woning?

1. Wat doe ik best: kopen of huren?
‘Huren is weggegooid geld’, klinkt het in de volksmond. Maar klopt die boutade wel, nu de huizenprijzen zo hoog zijn en de rente op de woonkredieten stijgt?

Volgens de recentste Notarisbarometer kost een huis in Vlaanderen gemiddeld 355.941 euro. Dat is 2 procent meer dan vorig jaar. Voor appartementen is dat gemiddeld 277.775 euro, of 4 procent meer dan vorig jaar. Bovendien is de rente die u betaalt op een woonlening op anderhalf jaar tijd meer dan verdubbeld. Voor een lening met vaste rentevoet op een looptijd van 20 jaar gaat het nu om gemiddeld 3,67 procent. Dat resulteert in een maandelijkse aflossing voor een ‘gemiddeld’ huis van bijna 2.100 euro.

Voor veel jongeren is dat onbetaalbaar. En dat toont zich op de vastgoedmarkt. Het totale aantal vastgoedtransacties is in de eerste negen maanden van dit jaar teruggelopen met 5 procent en het aandeel van de jonge kopers ( jonger dan 30 jaar) is onder de 30 procent gezakt.

De hoge maandaflossingen steken steeds harder af tegen de huurprijzen. Volgens de CIB-huurbarometer bedroeg de gemiddelde huur in Vlaanderen in het eerste semester van dit jaar 907 euro per maand voor een rijhuis en 810 euro voor een appartement. Een woning kopen is nu dus meer dan dubbel zo duur als huren.

Maar was huren geen ‘weggegooid’ geld en kopen een vorm van sparen? Omdat huizenkopers iedere maand een stukje kapitaal terugbetalen aan de bank, slinkt hun schuld bij iedere aflossing en wordt het huis beetje bij beetje meer van hen. Maar de aflossing van een lening is niet alleen ‘sparen’ en houdt ook de maandelijkse betaling in van interesten aan de bank. In ons rekenvoorbeeld (2.100 euro aflossing per maand) gaat het gemiddeld om zo’n 1.100 euro kapitaal en om bijna 1.000 euro interesten. Anders gezegd: de ‘gemiddelde’ woningkoper betaalt vandaag meer rente aan de bank dan wat een huurder ‘weggooit’ aan huur.

Is het dan niet slimmer om uw koopplannen nog even op te bergen en te wachten tot de vastgoedmarkt verder afkoelt? ‘Na een periode van sterk stijgende vastgoedprijzen in de voorbije jaren zien we de markt stabiliseren’, zegt notaris Bart Van Opstal, woordvoerder van notaris.be. ‘Wie erop speculeert dat de prijzen in 2024 zullen dalen, moet er tegelijk rekening mee houden dat de rentevoeten misschien hoger zullen liggen dan nu. Wie de huidige rente wil vastleggen, moet nu durven kopen. Maar dan moet u ook bereid zijn om de woningprijzen van vandaag te betalen.’

2. Valt een renovatieproject veel duurder uit?
Woningen die mooi afgewerkt zijn en een goede epc-waarde (epc staat voor energieprestatiecertificaat) hebben, blijven ondanks de hoge rente erg gegeerd, meent notaris Van Opstal. Maar voor energieverslindende panden, die een grondige en dure renovatie vergen, is de interesse sterk afgenomen – en de prijzen zijn met 10 tot 15 procent gedaald, zegt Emmanuel Louf van makelaarskantoor Habitat. ‘Ze staan ook langer te koop.’

Voor wie niet bang is van een renovatieproject zijn er koopjes te doen, meent ook Johan Krijgsman, de ceo van Era, het grootste makelaarskantoor van het land. ‘Voor woningen met veel werk aan, hebben de kopers het nu voor het zeggen. Renovatiepanden worden vaker onder de vraagprijs verkocht dan erboven.’ De verplichting van de Vlaamse overheid om energieverslindende woningen met een epc-label E of F binnen de vijf jaar na aankoop te renoveren tot label D, of beter, is daar niet vreemd aan. Die verplichting wordt almaar strenger: vanaf 2028 moet uw woning binnen de vijf jaar al energielabel C behalen.

Emmanuel Louf wijst op de voordelen van een renovatieproject. ‘Energieverslindende standaardwoningen worden nu verkocht tegen 150.000 à 250.000 euro. Als ze smaakvol gerenoveerd worden, met degelijke materialen, kunt u er daarna bij doorverkoop ongeveer het dubbele voor krijgen. Omdat goed afgewerkte woningen nog altijd goed in de markt liggen, kunt u de renovatiekosten volledig terugverdienen. Bovendien doet een goed geïsoleerde woning met een zuinige verwarmingsinstallatie uw energierekening fors dalen.’

Wat moet zo’n renovatie kosten? Op het epc-attest van de woning vindt u een overzicht van de ingrepen die nodig zijn om de energieprestaties te verbeteren en een indicatie van de kostprijs. Een concrete kostenraming blijft specialistenwerk, maar heel wat vastgoedmakelaars bieden hun klanten rekentools aan om een lastenboek op te stellen en de renovatiekosten te simuleren. Vergeet ook niet dat de Vlaamse overheid een waaier aan renovatiepremies aanbiedt.

3. Kies ik bij voorkeur een woonkrediet met vaste rentevoet?
De rente op woonleningen is het voorbije anderhalf jaar heel snel gestegen – meer dan verdubbeld – en een snelle rentedaling lijkt er niet aan te komen. Al verwachten economen zich op langere termijn wel aan lagere rentevoeten. ‘Demografische factoren, de toegenomen ongelijkheid en structureel lage groeicijfers zullen de rente omlaag duwen’, zegt Freddy Heylen, professor macro-economie aan de UGent. ‘Het meest waarschijnlijke scenario is dat de rente over enkele jaren lager zal staan dan vandaag.’

Dat scenario stelt kandidaat-woningkopers voor een dilemma. Nu kiezen voor een vaste rentevoet betekent dat u de verwachte rentedaling (als die zich doorzet) zal missen. Maar variabele rentevoeten zijn momenteel erg duur. De gemiddelde rente voor een jaarlijks herzienbare lening bedraagt nu 4,23 procent, leert de rentebarometer van Immotheker. Dat is 45 basis- punten duurder dan bij een rentetarief met automatische herziening om de vijf of tien jaar (gemiddeld zo’n 3,70 procent). Weet wel: het tarief van een woonkrediet kan maximaal verdubbelen, terwijl rente- dalingen onbeperkt worden doorgevoerd.

De meerderheid van de kopers kiest voor een vast tarief. Op 20 jaar schommelt de rente eveneens rond 3,70 procent. ‘Een vaste rente ligt in principe voor de hele looptijd vast’, legt Ivo Van Bulck, secretaris-generaal van de Beroepsvereniging voor het Krediet, uit. ‘Dat biedt bescherming tegen rentestijgingen. Bovendien hebben we in het verleden gezien dat die rentevoet bij sterke dalingen onderhandelbaar is. Lopende leningen met een hoge rentevoet werden de voorbije jaren massaal geherfinancierd tegen lagere rentevoeten.’

Verwacht echter geen wonderen van een herfinanciering. Een renteaanpassing gebeurt nooit automatisch, maar alleen op vraag van de klant. Er zijn ook kosten aan verbonden. U betaalt opnieuw dossierkosten plus een wederbeleggingsvergoeding en bij verandering van bank ook opnieuw aktekosten en registratierechten. Voor leningen met een resterende looptijd van minimaal 15 à 20 jaar volstaat een renteverschil van minder dan 0,5 procentpunt om deze kosten terug te verdienen. Hoe verder uw looptijd gevorderd is, hoe kleiner de kans dat u een lopende lening rendabel kunt herfinancieren.

4. Hoeveel kan ik lenen bij de bank?
Voor jongere kopers, met een beperkt eigen vermogen, is het niet eenvoudig om zonder de steun van thuis een eigen huis te kopen. Leningen die meer dan 90 procent van de aankoopprijs dekken – of in het bankjargon: met een quotiteit van meer dan 90 procent – worden niet snel toegestaan. Maar het is niet verboden. ‘Banken mogen voor maximaal een derde van hun totale kredietportefeuille woonleningen aan 100 procent verstrekken aan startende kopers’, zegt Ivo Van Bulck. ‘Voor maximaal 5 procent van hun kredietportefeuille mogen dat zelfs leningen zijn boven de 100 procent.’

De bank kijkt in de eerste plaats naar uw terugbetalingscapaciteit. De eerste vuistregel die jonge kopers te horen krijgen, is dat ze niet meer dan 30 procent van hun inkomen mogen besteden aan de aflossing van een woonkrediet. ‘Die regel staat niet in steen gebeiteld’, zegt Van Bulck. ‘Het is eerder een regel van het gezond verstand. Voor klanten met hogere maandinkomens laten de banken soms aflossingen toe van 40 of 50 procent. Zolang er voldoende inkomen overblijft om van te leven.

5. Met welke andere kosten moet ik rekening houden?
Kijk niet alleen naar de rentevoet en de maandaflossing van uw lening. Bij het afsluiten van een woonkrediet komen nog een pak andere kosten kijken.

Zo moet u eenmalige aktekosten betalen. Immers, als u een woonkrediet afsluit, neemt de bank een hypotheek op uw woning – zo kan ze uw huis laten verkopen als u de aflossingen niet nakomt. Voor de inschrijving van die hypotheek betaalt u een registratierecht van 1 procent. Daarbovenop rekent de notaris een ereloon en administratieve kosten aan. In totaal betaalt u bij een lening van 250.000 euro zo’n 6.200 euro, of 2,5 procent van het kredietbedrag.

"Voor jongere kopers, met een beperkt eigen vermogen, is het niet eenvoudig om zonder de steun van thuis een eigen huis te kopen."

Voorts rekenen de banken dossierkosten aan voor de administratieve verwerking van de lening. Dat bedrag is nu wettelijk geplafonneerd op 500 euro, maar de federale regering voert vanaf 1 januari 2024 een verlaging in van dat plafond tot 350 euro.

Soms moet u ook schattingskosten betalen. Uw woning dient als onderpand voor uw lening en om zekerheid te hebben over de waarde van dat onderpand laat uw bank de woning schatten. ‘De kosten van een externe schatter worden doorgerekend naar de klant’, zegt Van Bulck. ‘Meestal gaat het om 300 à 400 euro. U ontvangt dan ook het schattingsverslag. Soms volstaat een interne schatting door de bank. Die is meestal gratis, maar dan ontvangt u ook geen schattingsverslag.’

Doorgaans verplicht de bank u om een brand- en schuldsaldoverzekering af te sluiten, als bijkomende waarborg voor het krediet. Zo is er zekerheid dat de terugbetaling niet in het gedrang komt als de woning afbrandt of als de kredietnemer overlijdt. De meeste kredietnemers nemen deze verzekeringen op bij hun huisbankier, omdat ze dan een rentekorting krijgen. Hierdoor bent u wel met handen en voeten gebonden aan uw bankverzekeraar. Stapt u na verloop van tijd over naar een andere verzekeraar, dan verliest u de rentekorting en stijgt uw aflossingsbedrag. Van Bulck: ‘Een nieuwe wettelijke regeling brengt daar in de loop van 2024 verandering in. Dan bent u na een derde van de looptijd vrij om van verzekeraar te veranderen zonder de rentekorting op uw krediet te verliezen. Die nieuwe regeling geldt alleen voor nieuwe leningen.’

6. Hoe breng ik een bod uit volgens de regels van de kunst?
Bieden op een woning is altijd spannend. Bij een openbare verkoop is dat de regel. Maar ook bij verkopingen uit de hand vragen de eigenaars steeds vaker aan de kandidaat-kopers om een bod uit te brengen. Tijdens de coronapandemie was dat vaste prik. Toen was bieden boven de vraagprijs de regel. Ondertussen maakt u ook met een bod onder de vraagprijs opnieuw kans.

Denk goed na voor u een bod uitbrengt, want het opgegeven bedrag is altijd bindend. Eens het bod gedaan, kunt u niet meer terugkrabbelen.

In principe kunt u een bod mondeling uitbrengen. Maar schriftelijk is altijd beter, omdat u dan een bewijs heeft. Dat kan eventueel via sms of e-mail. ‘Beperk een bod altijd in de tijd’, adviseert notaris Bart Van Opstal. ‘In de euforie van het moment wordt daar soms niet aan gedacht, maar zolang uw bod loopt, kunt u niet ingaan op andere koopopportuniteiten. En bent u nog niet met de bank gaan praten over de financiering, neem in uw bod dan een opschortende voorwaarde op tot het bekomen van een krediet’, adviseert Van Opstal. ‘Dan vervalt uw bod als u geen lening krijgt. Zoniet kan de verkoper eisen dat de koop doorgaat en zit u met een levensgroot probleem.’ Dek u ook in tegen andere problemen, zoals bodemverontreiniging of bouwovertredingen. ‘Met een opschortende verkoopsvoorwaarde vangt u dat op.’

Nog dit: via het online platform Biddit kunt u bieden op woningen die openbaar worden gekocht.

7. We zijn niet getrouwd, maar willen wel samen een huis kopen. Heeft dat gevolgen?
Eerst trouwen en daarna pas een huis kopen? Zo doen de meeste koppels het al lang niet meer. Maar besef wel dat u zonder trouwboekje niet automatisch het huis erft als uw partner overlijdt. En als uw relatie op de klippen loopt, krijgt u niet automatisch uw eigen inbreng terug. ‘Dat zijn geen fijne dingen om over na te denken’, zegt Van Opstal. ‘Maar het is wel de realiteit. Het is onze taak als notaris om dit ter sprake te brengen en oplossingen te vinden waar beide partners zich goed bij voelen.’

Neem bijvoorbeeld de eigen inbreng. Die is vaak niet gelijk. Soms heeft de ene partner meer gespaard of krijgt een van beiden hulp van thuis. Dan is het belangrijk om alles goed op papier te zetten. Ongelijke eigendomsaandelen zijn in de praktijk niet erg praktisch. Meestal wordt dat opgelost met een onderhandse lening. Als de partners uit elkaar gaan, wordt het verschil in eigen inbreng terugbetaald.

Ongehuwde koppels moeten er ook rekening mee houden dat ze niet automatisch van elkaar erven. Zijn er geen kinderen, dan erven de ouders of broers en zussen het deel van de overleden partner. Dat probleem kunt u gedeeltelijk oplossen door wettelijk samen te wonen. Dan erft de langstlevende automatisch het vruchtgebruik van de gezinswoning en de inboedel. Zo kan de familie van uw overleden partner u toch al zeker niet op straat zetten.

Wilt u dat de langstlevende de volledige eigendom verkrijgt als een van beiden overlijdt? Dan maakt u best een testament op ten voordele van elkaar. Als u wettelijk samenwoont of minstens drie jaar feitelijk samenwoont, moet de langstlevende geen erfbelasting betalen op de gezinswoning. Of u laat in de aankoopakte een beding van aanwas opnemen. Dan ‘wast’ het deel van de overledene automatisch aan bij dat van de langstlevende.