Je verhuurt een woning aan een particulier voor privébewoning en dat staat ook zo in het contract. Toch blijkt nu dat jouw huurder het beroepsmatig gebruikt! Wat zijn dan de fiscale gevolgen en wanneer is er concreet een probleem?
Privéverhuur of dat denk je tenminste.
Privéverhuur. Je verhuurt een woning met een geïndexeerd kadastraal inkomen van €1.500 voor €12.000 per jaar. Omdat je de woning verhuurt voor privégebruik, ga je ervan uit dat je belast wordt op een onroerend inkomen gelijk aan het geïndexeerd ki verhoogd met 40%. Concreet is dat dus op €2.100, namelijk €1.500 x 1,40. Word je belast tegen bijvoorbeeld 53% (inclusief gemeentebelasting), dan kost dat je in principe €1.113 aan belastingen. Je houdt dus netto €10.887 over van je €12.000 huurgeld.
Blijkt beroepsmatige verhuur te zijn. Als je huurder het pand voor zijn beroep gebruikt, dan wordt je wél belast op de ontvangen huur, die weliswaar nog forfaitair verminderd wordt met (in principe) 40%. Je wordt dan belast op een bedrag van €7.200 (€12.000 - 40%). Tegen 53% betaal je nu €3.816 belastingen, zodat je nu nog maar €8.184 overhoudt in plaats van €10.887.
Wat is beroepsmatige verhuur juist?
Huur als beroepkost afgetrokken? Ja en nee. Het is niet omdat de huurder de betaalde huur of bepaalde andere kosten van de woning in zijn aangifte aftrekt als beroepskosten, dat de fiscus zonder meer mag concluderen dat de woning beroepsmatig gebruikt wordt (bijvoorbeeld Brussel, 13.12.2002 en 23.05.2007; rb. Leuven, 19.12.2003).
Tip. Als je een zgn. bericht van wijziging van de fiscus krijgt en zijn enige argument om je zwaarder te belasten de kostenaftrek door je huurder is, dan is dat te kort door de bocht.
Beroepsmatig ‘gebruik’ is cruciaal. Zo is het! De feitelijke, concrete omstandigheden zijn doorslaggevend, niet de kostenaftrek van de huur op zich. Dat werd ook al verschillende keren bevestigd door de rechtspraak.
Zelfstandige activiteit op het huuradres. Als je huurder bijvoorbeeld het huuradres opgeeft aan de zgn. KBO of voor de registratie voor een btw-nummer, dan wijst dat wel op een beroepsmatig gebruik van je woning. Het maakt dan zelfs niet eens uit of hij de betaalde huurgelden als kosten aftrekt (Brussel, 04.05.2016). Je wordt dan zwaarder belast.
Huren om dichter bij werk te wonen? Dat is in principe geen beroepsmatig gebruik. Bijvoorbeeld, als een docent jouw woning huurt omdat deze dicht bij de universiteit ligt, dan is het alleen maar om de kortere afstand tussen woning en werk. Zelfs als de huurder de huur aftrekt als beroepskost, dan kun je in principe niet belast worden op de werkelijke huurprijs! Dit komt doordat de huurder de woning niet beroepsmatig gebruikt.
Let op! Als de docent bijlessen geeft in jouw woning, dan wijst dat wel op een effectief beroepsmatig gebruik van jouw woning.
Gebruik voor beroep toch verboden?
Verbod telt niet voor fiscus. Dat klopt! De fiscus hoeft geen rekening te houden met de verbodsclausule in het huurcontract.
Hoe kun je jezelf indekken? Zet in het huurcontract dat de huurder geen enkel effectief ‘beroepsmatig gebruik’ mag maken van het onroerend goed en niet alleen dat hij of zij de kosten (zoals de huur, water, gas...) niet mag opnemen in zijn of haar belastingaangifte. Voeg ook een boeteclausule toe, die jou toestaat om de belastingverhoging door te rekenen aan jouw huurder, als hij of zij toch de woning beroepsmatig zou gaan gebruiken ondanks jouw verbod.
Bron: indicator.be
Samenvatting
Als je jouw pand beroepsmatig verhuurt, wordt je privé zwaarder belast, namelijk op de ontvangen huur. De aftrek van de huur door jouw huurder is op zichzelf niet voldoende. Jouw huurder moet het pand ook daadwerkelijk beroepsmatig gebruiken. Zorg er daarom voor dat je niet alleen een verbod op de aftrek van kosten voorziet, maar ook een verbod op beroepsmatig gebruik van het pand.
