Wil je het goedkope tarief van 3% verkooprecht in Vlaanderen krijgen (in plaats van 12%), dan mag je geen andere woning of bouwgrond bezitten op het moment van de notariële akte. Hoe zou je daar een mouw aan kunnen passen, en wat heeft Vlabel daar onlangs over gezegd? En hoe zit het in de andere gewesten?
Om het tarief van 3% verkooprecht te kunnen genieten in Vlaanderen bij de aankoop van een gezinswoning (in plaats van het normale tarief van 12%), zijn er bepaalde voorwaarden. Bij een ingrijpende energetische renovatie (IER) of (gedeeltelijke) herbouw van de woning is dat zelfs maar 1%.
De belangrijkste voorwaarde is dat je op het moment van de notariële akte geen volle eigenaar mag zijn van een andere woning of bouwgrond, zowel in binnen- als buitenland. Indien dit wel het geval is, wordt het tarief van 12% toegepast.
Er is echter ruimte voor creatieve oplossingen. Zo wordt er alleen gesproken van 'verhinderend bezit' als je voor 100% eigenaar bent van een woning of bouwgrond. Als je je tijdig ontdoet van dit verhinderend bezit, geheel of gedeeltelijk, kan het lagere tarief alsnog worden toegepast.
Een voorbeeld hiervan is het schenken van een deel van de blote eigendom van de woning aan je partner, met voorbehoud van vruchtgebruik. Hierdoor blijf je voor een deel eigenaar van de woning en kun je toch een andere woning aankopen tegen het lagere tarief van 3% of 1%.
Echter, recente voorafgaande beslissingen van Vlabel, zoals nr. 22.019 van 20 juni 2022, hebben aangetoond dat dergelijke constructies als fiscaal misbruik kunnen worden beschouwd. Als de schenking van het deel van de blote eigendom louter is geïnspireerd door fiscale motieven, kan Vlabel besluiten om het lagere tarief te negeren en alsnog 12% aan te rekenen bij de aankoop van de nieuwe woning. Gelukkig worden er geen boetes of belastingsverhogingen opgelegd voor dergelijk misbruik, maar enkel het hogere tarief is van toepassing.
Het is belangrijk om op te merken dat het verhinderend bezit niet kunstmatig mag worden vervreemd. Schenkingen die vlak voor de aankoop plaatsvinden, worden vaak als verdacht beschouwd. Echter, als een schenking jaren geleden heeft plaatsgevonden, is er meestal geen probleem.
In andere gewesten gelden vergelijkbare voorwaarden voor fiscale voordelen bij de aankoop van een gezinswoning. De fiscus kan daar ook antimisbruikregels toepassen als er sprake is van een louter fiscaal gemotiveerde poging om het voordeel te verkrijgen.
In essentie kun je in Vlaanderen tegen lagere registratierechten kopen onder bepaalde voorwaarden, maar het is belangrijk om zorgvuldig te werk te gaan om fiscaal misbruik te voorkomen.
